Последние годы показывают, насколько зыбки отношения в области строительства и продажи загородной недвижимости. На огромных участках приостановлена начатая было коттеджная застройка. Покупатели не в состоянии возвратить инвестированные в недострой деньги. Существует ли сегодня возможность стать владельцем нового коттеджа.
Немало примеров, когда с людей решивших купить коттедж взнимались денежные средства по предварительным договорам купли-продажи на земельные участки, но в дальнейшем передача земельного надела в собственность не происходила. По самым разным причинам. Самая распространенная такая: бывший собственник (в лице государства, местных органов власти, юридического или физического лица), обещавший передавать права, по каким-то причинам «передумал». Это проблема для всего района коттеджной застройки. Дома стоят, деньги за них внесены, а право собственности ни на возведенные объекты, ни на земельный участок под строительство оформить невозможно.
Бывают и другие случаи. Предыдущий собственник — за передачу, но нет возможности оформить перевод земель (например, пахотных) в соответствующую категорию. Вот вам и проблемы с межеванием земельных участков, с регистрацией в Росреестре и т.д.
Идеальный вариант — оформить в собственность участок в самом начале отношений с представителями компании-застройщика, начинать строительство, когда у вас на руках имеются кадастровые документы, подтверждающие то обстоятельство, что вы являетесь владельцем конкретного земельного надела. Такое право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре по субъекту федерации. Необходимо также позаботиться о выписке из межевого дела федеральной службы Земельного кадастра, где указано назначение земли, размер участка и вид владения.
Покупка загородной недвижимости — дело хлопотное, не терпящее суеты. Хотите стать домовладельцем? Действуйте рассудительно, осмотрительно, без ажиотажа. Не ведитесь на сообщения о «выгодных» предложениях. Не стесняйтесь затребовать и тщательно проверить документы продавцов и застройщиков, даже если это очень известные комнании с хорошей репутацией. И тогда… И тогда ваше счастье вполне реально.
Документы на участок
Загородная недвижимость в процессе строительства продается на основании двух отдельных сделок. С покупателем подписывают:
1) договор на продажу земли (предварительный или, что лучше, основной договор купли-продажи);
2) договор на приобретение коттеджа (предварительный договор, договор инвестирования, договор подряда, договор долевого участия, иные договоры).
Наиболее оптимальный вариант, если строительство дома осуществляется на земле, которая является собственностью непосредственно самого застройщика. Но зачастую строительство ведется лицом, не являющимся собственником надела, и сперва оформляют договор №2. (Кстати, застройщик может быть и подрядчиком, в том числе и генеральным.) Такая практика не безопасна для покупателя.
Кто застройщик?
Компании, которые оказывают услуги по строительству загородной недвижимости почти не работают в соответствии с законом 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости…». Поэтому риски двойных продаж велики. Проверьте полномочия компании на осуществление строительства. Для этого истребуются:
- постановление местной власти о предоставлении застройщику права на строительство;
- инвестиционные контракты с местными органами власти и иными участниками реализуемого проекта;
- соответствующие акты об уже частичном, в том числе финансовом, исполнении возложенных на подрядчика обязательств.
Также следует проверять финансовую состоятельность компании. Это делается через Арбитражный суд и органы исполнительного производства. Если застройщик весь в долгах, то будьте уверены: ваша плата за коттедж пойдет непосредственно на погашение долгов.
Проект строительства
Сам покупаемый дом, а также коттеджный поселок в целом, должны возводиться по проектам, согласованным и утвержденным в местных органах власти. В проект населенного пункта помимо всего остального долуктура должна быть включена и инфраструктура: подъездные пути, объекты электроснабжения, газораспределяющие подстанции и газопроводы, системы водоснабжения и канализации.
Если у покупателя на руках будет проект дома, то это значительно упростит ему процедуру оформления за собой права собственности, а также решение вопросов с коммуникациями. Отсутствие в лучшем случае приведет к значительным временным и денежным затратам, в худшем — могут возникнуть непреодолимые проблемы.
Договор с застройщиком
Вариантов документального оформления отношений с застройщиком несколько. Договоры значительно различаются по названию и содержанию, но есть некоторые пункты, обязательные в любом контексте.
1. Предмет строительства, то есть сам дом. Перечни строительных и отделочных материалов, инженерного оборудования, какие коммуникации к нему подводятся, что в себя включают на праве собственности места общего пользования и т.п. — чем более подробно, тем меньше потом вопросов.
2. Стоимость. В договоре должно быть точно определено, что сумма не подлежит изменению (иначе застройщик может попытаться увеличить стоимость строительства дома).
3. Сроки строительства. Неопределенность в данном вопросе может повлечь отказ в удовлетворениии требований о взыскании штрафных санкций с застройщика, а также воспрепятствовать одностороннему отказа покупателя от исполнения договора и возврату выплаченных финансовых средств.
4. Подсудность (город или тот суд, где будут решаться предполагаемые споры). Стоит обратить особое внимание на этот пункт. Ведь, к примеру, если вы заключите договор в Московской области, а судиться придется на Дальнем востоке вы аонесете значительные расходы. Несколько менее значимы и все таки достаточно важны такие моменты, как срок и наличие претензионного порядка разрешения спорных вопросов, штрафные санкции, права и основания на одностороннее расторжение договора.
Оплата договора
Убедитесь, что деньги вы отдаете именно тому застройщику, с которым подписали договор. Кроме того, желательно осуществлять плату по безналичному расчету. Суды довольно часто признают виновным в неправильной оплате не компанию-застройщика, что нарушает закон, а покупателя, который теоретически не должен нести ответственность за неправомерное поведение организации-продавца.